Presentan Proyecto de Ley Tributario a las Viviendas Ociosas
El Legislador Porteño Javier Andrade y Vicepresidente del Bloque Frente de Todos, presentó un proyecto de Ley para implementar un régimen de tributación para viviendas ociosas.
La Ley tiene como objetivo abonar a la protección de un derecho fundamental, humano, básico y esencial reconocido constitucionalmente como es el acceso a la vivienda digna. La trascendencia de la medida que se propicia, está dada para garantizar, frente a las eventuales vicisitudes, principalmente económicas, la preservación de la vivienda como bien indispensable para el desarrollo familiar y contribuir a la financiación del IVC (Instituto de Vivienda de la Ciudad) para la construcción exclusiva de viviendas sociales.
El proyecto de Ley busca promover el arrendamiento de inmuebles con destino familiar y permanente que no se ofrecen para la venta y para ello propone un régimen de contribución especial para esas viviendas ociosas. Considerando que las viviendas que permanezcan por más de 6 meses consecutivos deshabitadas sin mediar causa justificada.
El artículo 31 de la Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, reconoce el derecho a una vivienda digna y a un hábitat adecuado. Sin embargo, Sin embargo, no todas y todos las/os ciudadanas/os son dueñas/os de su vivienda.
Según datos del Anuario Estadístico de la Ciudad de Buenos Aires, en el 2003 el 23,9% de las/os porteñas/os alquilaba. El problema se fue profundizando, en 2018, el porcentaje de inquilinos trepó al 34,4% y en algunas comunas representa el 48,4%. Los datos muestran que la problemática habitacional empeora en el Sur de la Ciudad.
La Ciudad de Buenos Aires pasó de ser, apenas hace 15 años, en una Ciudad donde más del 60% de los vecinos y vecinas eran propietarios/as a una donde la mayoría son inquilinos e inquilinas.
Dentro de los fundamentos, se considera que es el Estado quien debe regular el mercado inmobiliario y generar las políticas necesarias que tiendan a lograr condiciones más justas.
A diferencia de Berlín o Barcelona, en C.A.B.A no se regula el mercado inmobiliario, ni se fomenta el acceso a la vivienda. Se privilegian los negocios que son un resguardo financiero para los sectores privilegiados de mayor poder adquisitivo. El precio abusivo de los alquileres y la dificultad para el acceso a los créditos expulsa a las porteñas y los porteños.
No es aceptable que el distrito más rico del país, sin problemas de financiación y con disponibilidad de tierras, no contemple el interés e impacto social del acceso a la vivienda para sus ciudadanos y ciudadanas, entendiendo que el acceso a la vivienda es un derecho universal.
Acompañaron el proyecto de Ley las/os diputadas/os: Lucía Campora, María Bielli, Lorena Pokoik, Ofelia Fernández, Leandro Santoro y Claudio Morresi.
Lic. M. Fernanda Teves
Proyecto de Ley
Régimen Tributario para Viviendas Ociosas
En el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Art. 1°.- VALOR SOCIAL DE LA VIVIENDA. DEFINICIÓN. Promover el arrendamiento de inmuebles con destino familiar y permanente que no se ofrecen para la venta. La vivienda ociosa es contraria al interés social y a los derechos dispuestos del Art. 31 de la Constitución de la C.A.B.A., por tal, pasible de una contribución tributaria especial para sus propietarios, como forma de atender a las necesidades socio-habitacionales en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Art. 2º.- RÉGIMEN DE TRIBUTACIÓN PARA VIVIENDAS OCIOSAS. CREACIÓN Y APLICACIÓN. Crease un régimen de contribución especial, gravando a los inmuebles que encontrándose aptos para ser utilizados como vivienda familiar, permanezcan deshabitados por el plazo de seis (6) meses consecutivos sin mediar causa justificada. A los fines de la presente, se entiende por causa justificada, que el inmueble sea objeto de un proceso judicial o su propietario, tratándose de su única propiedad, se encuentre ocupándola temporalmente por razones académicas, laborales o de salud.
Art. 3º.- VALOR DEL IMPUESTO. Los inmuebles que permanezcan deshabitados por el plazo de seis (6) meses consecutivos (sujeto imponible), deberán abonar un impuesto calculado en relación al evaluó fiscal del inmueble (base imponible). Dicho impuesto será del 20% de la base imponible y se irá incrementando a razón de un 5% por cada año adicional en que el inmueble se encuentre bajo la condición de deshabitado.
Art. 4º.- TOPES MÍNIMOS DE CONSUMO. La reglamentación de la presente ley, establecerá los topes mínimos de consumo de los servicios públicos a partir de los cuales se presume que una vivienda se encuentra ociosa, quedando a cargo de su titular presentar las pruebas correspondientes que demuestren lo contrario.
Art. 5º.- DESTINO DE LOS FONDOS PROVENIENTES DEL IMPUESTO. Los fondos provenientes por el cobro del gravamen a la vivienda ociosa, serán destinados y girados al INSTITUTO de VIVIENDA de la CIUDAD, para que financien, exclusivamente, la construcción de viviendas sociales en el ámbito de la C.A.B.A.
Art. 6°.- INCENTIVO FINANCIERO. En coordinación con el Banco Ciudad de Buenos Aires, la autoridad de aplicación establecerá una línea de créditos blandos destinados a financiar la realización de obras de remodelación y refacción de inmuebles deshabitados, cuyo fin será para el arrendamiento con destino familiar y permanente. Estas líneas de crédito están sujetas a que los propietarios puedan demostrar que no tiene más de una vivienda en desuso.
Art. 7º.- VIGENCIA. La presente ley entrará en vigencia al día siguiente de su publicación.
Art. 8º.- REGLAMENTACIÓN. El Poder Ejecutivo reglamentará esta ley dentro de los treinta (30) días de su publicación.
Art. 9º.- De forma.
FUNDAMENTOS
Señor Presidente:
El presente proyecto de Ley tiene por objetivo abonar a la protección de un derecho fundamental, humano, básico y esencial reconocido constitucionalmente como es el acceso a la vivienda digna. La trascendencia de la medida que se propicia está dada por garantizar, frente a las eventuales vicisitudes, principalmente económicas, la preservación de la vivienda como bien indispensable para el desarrollo familiar.
El acceso a la vivienda es un derecho universal, consolidado y expandido en el año 1994, con la incorporación de los tratados internacionales de derechos humanos en el bloque Constitucional Federal.
En consecuencia, la protección del derecho a la vivienda digna, reconoce su fuente en los artículos 14 bis y 75 inciso 22 de la Constitución Nacional (Pacto Internacional de Derechos Económicos y Culturales, artículo 11:1; Declaración Universal de Derechos Humanos, artículo 25 inciso 1; Declaración Americana de Derechos y Deberes del Hombre, artículo XI; Convención de los Derechos del Niño, artículo 27 inciso 3); Convención Americana sobre Derechos Humanos, artículo 26).
Por otro lado, la Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en su artículo 31, reconoce el derecho a una vivienda digna y a un hábitat adecuado. Sin embargo, no todos los ciudadanos son dueños de su vivienda.
Según datos del Anuario Estadístico de la Ciudad de Buenos Aires, en el 2003 el 23,9% de los porteños tenía que afrontar mes a mes el pago del alquiler. Sin embargo, el problema se fue profundizando: En 2018, el porcentaje de inquilinos trepó al 34,4%[1]. El crecimiento fue de más de 10 puntos porcentuales en 15 años. Asimismo, un análisis al interior del distrito, consolida esta perspectiva trepando, en algunas comunas, al 48,4% el porcentaje de inquilinos[2].
Pero además, los inquilinos sufren en mayor medida los problemas de vivienda ya que mientras el 9,3% de los hogares de la ciudad se encuentran en situación de hacinamiento, en el caso de los inquilinos el porcentaje asciende al 15,6%. No obstante, en el sur de la Ciudad el porcentaje supera el 22% y llega hasta el 35,2% (en el caso de la Comuna 8).
Por otro lado, los alquileres representan para los inquilinos un importante porcentaje en relación a los ingresos del hogar, lo cual se ve agravado por la caída del poder adquisitivo de los hogares durante los últimos años. Según el Informe sobre la situación habitacional de los/las inquilinos/as en la Ciudad de Buenos Aires de noviembre del 2018, cerca del 74% de los hogares inquilinos tienen un ingreso menor a los 3 salarios mínimos vitales y móvil (SMVM) y el 47% menor a los 2 SMVM, sumando todos los ingresos de los miembros del grupo familiar. Esto implica que los primeros destinen un 36% del ingreso del grupo familiar al pago de alquileres y en el caso de los segundos la cifra sube al 53%[3]. Con lo cual, casi la mitad de los hogares inquilinos destinan más de la mitad del ingreso familiar al pago de alquileres[4].
Además, según la Encuesta Nacional de Gastos de los Hogares 2017-2018, aquellos que son propietarios de su vivienda destinan un 10,7% de su ingreso en concepto de vivienda, agua, electricidad, gas y otros; en cambio, en el caso de los que son inquilinos, el porcentaje asciende al 28,3% por los fondos destinados al pago de los alquileres. Esto implica que por los altos precios de las propiedades y los alquileres los y las vecinas de la ciudad destinan una mayor proporción de su ingreso al pago del alquiler en relación al promedio del país.
Si la comparación es con años anteriores, la brecha se amplia y es más considerable el aumento de los inquilinos y una disminución marcada de propietarios. En el 2001, de un total de 1.024.231 hogares, 227.545 eran inquilinos, representando un 22,21%. En el 2010, con un total de 1.150.134 hogares, la cifra era 343.443, representando un 29,86% en situación de alquiler. En el 2017, los hogares ascienden a 1.294.800 de los cuales 454.475 son inquilinos (un 35,1%). Con lo cual, por lo menos, el crecimiento de la cantidad de hogares inquilinos en la ciudad es de un 32% si se compara con el año 2010 y del 100% si se lo compara con el año 2001.
En resumen, nuestra Ciudad de Buenos Aires pasó de ser, apenas hace 15 años, una ciudad donde más del 60% de los vecinos era propietario a una ciudad donde la mayoría son inquilinos.
A sabiendas de ello, creemos que es el Estado quien debe regular el mercado inmobiliario y generar las políticas necesarias que tiendan a lograr condiciones más justas. Creemos que el objetivo debe ser volver a tener una ciudad donde la mayoría de sus ciudadanos tengan posibilidades reales de ser dueños de sus viviendas y, mientras sean inquilinos, sepan que el Estado los protege evitando que el inequitativo mercado inmobiliario continúe erosionando los ingresos y la calidad de vida de los vecinos ante la inacción del Estado de la Ciudad.
En igual sentido, a sabiendas de los alarmantes indicadores de la ciudad relativos al exorbitante número de inmuebles ociosos existentes, el presente proyecto de Ley establece un tributo directo a todas aquellas propiedades que permanezcan ociosas, entendiendo que no existe una política pública habitacional de alquileres sin la incorporación de los inmuebles en desuso existentes. El Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) registró que la Ciudad de Buenos Aires tiene 138.328 viviendas ociosas a partir de datos aportados por el ENRE de 2017. Es decir que más del 9,2% del total de las viviendas están vacías. Justamente, el porcentaje se corresponde con aquel de hogares porteños en condiciones de hacinamiento.
Sin dudas, creemos que la vivienda deshabitada es contraria al interés social, por tanto es esencial establecer un pago que permita equilibrar el mercado inmobiliario, apostando a un incremento en la oferta de inmuebles.
Creemos que desde el Estado debe garantizarse que cualquier ciudadano y ciudadana de nuestra ciudad pueda disponer de condiciones reales de acceso a su propia vivienda, transformando actuales inquilinos en futuros dueños de su hogar.
Por todo lo antes expuesto, y bajo la firme voluntad de que el Estado debe ser protagonista garantizando el acceso a una vivienda de todas y todos los ciudadanos y ciudadanas de nuestra Ciudad de Buenos Aires, es que solicitamos el acompañamiento a la sanción del presente proyecto de ley.
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[1] Anuario Estadístico Ciudad de Buenos Aires, 2018. Distribución porcentual de hogares por régimen de tenencia de la vivienda. Ciudad de Buenos Aires. Años 2005-2018, página 244. Dirección General de Estadísticas y Censos. Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
[2] Ibídem.
[3] Teniendo en cuenta que a enero del 2020 un alquiler promedio de un departamento de 2 ambientes en la ciudad rondaba los $ 18.000, según la Dirección General de Estadísticas y Censos de la CABA.
[4] En abril del año pasado la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires llegaría a un número similar.