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Se presentó un proyecto para que las inmobiliarias coloquen un cartel indicando que no pueden cobrar una comisión mayor al 4,15% del valor del contrato.

6 de marzo de 2015

propiedad-alquiler-inmueble-750x400El Legislador Porteño del Frente Progresista y Popular Fernando Muñoz, presentó un proyecto para que las inmobiliarias coloquen un cartel indicando que no pueden cobrar una comisión mayor al 4,15% del valor del contrato, el mismo  se desprende de los resultados de la Primera Encuesta de Inquilinos que lanzó el Diputado en Noviembre. Esa encuesta muestra que casi el 70% de los inquilinos desconoce la normativa vigente.

La iniciativa establece que todo corredor inmobiliario, que se dedique a la intermediación de locación de inmuebles destinados a vivienda, deberán incluir en el local el texto completo de la ley nacional nº 23.092 y el texto completo del artículo 57 de la ley nº 2340 de la Ciudad de Buenos Aires, esté último indica que: “…el monto máximo de la comisión a cobrar al inquilino, será el equivalente al cuatro, quince centésimos por ciento (4,15%) del valor total del respectivo contrato”. Actualmente, las inmobiliarias cobran como mínimo dos meses de alquiler en concepto de comisión, en clara violación a la normativa vigente.

El proyecto de ley, que cuenta con la adhesión de los Diputados Gabriel Fuks (FPV), Aníbal Ibarra (FPP) y Alejandro Bodart (MST), establece además, que los carteles deberán situarse en los accesos a los locales, en un lugar visible y destacado. Finalmente, la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor será la autoridad de aplicación y ante el incumplimiento de la ley aplicará las sanciones previstas en la Ley 757, de la CABA.

 

ENCUESTA DE INQUILINOS

La Encuesta de Inquilinos de la CABA fue lanzada el 10 de noviembre pasado y hasta el momento la respondieron más de 650 personas. Ese relevamiento muestra que más del 45% de los porteños destinan entre el 30,7% y el 50% de su salario para el alquiler, más del 70% considera que no puede tener acceso a una vivienda propia y en orden de relevancia, los principales inconvenientes para alquilar fueron los siguientes: el 56% indico como principal traba las comisiones que se pagan; en segundo término, un 54% mencionó a las garantías; y el 50% el monto del alquiler. Además, el 60% de los consultados reconoció que alquila a través de las inmobiliarios, los intermediarios de este negocio.

 

OFICINA DE ATENCIÓN A INQUILINOS 

Como resultado de la Encuesta, Fernando Muñoz presentó el 9 de febrero otro proyecto de ley para crear una Oficina de Atención a Inquilinos en el ámbito de la Defensoría del Pueblo y que tendrá por objeto el asesoramiento y la defensa de los inquilinos de locaciones residenciales y residentes en hoteles familiares y pensiones de la Ciudad de Buenos Aires.

Este último proyecto de ley, que cuenta con la adhesión del Diputado Aníbal Ibarra, establece que las funciones de la Oficina de Atención a Inquilinos serán: prestar asesoramiento jurídico gratuito a los inquilinos: ofrecer una instancia de conciliación voluntaria para problemas suscitados entre inquilinos, propietarios e inmobiliarias; recibir reclamos de inquilinos, residentes de hoteles familiares y pensiones y promover la participación de la Ciudad en la proyección de los derechos de los inquilinos, entre otras.

Fernando Muñoz afirmó que “en la capital, la población de inquilinos representa un 30 por ciento, esto significa 350.000 viviendas que se encuentran en alquiler en una ciudad que tiene la particularidad de tener, prácticamente, un 50% de viviendas en relación a la población. La población no crece, lo único que crece es la construcción. En ese contexto, se torna cada vez más exigente los requisitos para alquilar, el mercado pone las condiciones  y el gobierno de la ciudad no interviene para nada”.

 

Christian Madia

Especial para Revista  “Mi Barrio”   y  www.revistamibarrio.com.ar

 

A continuación publicamos  ambos proyectos de ley y los resultados de la Encuesta de Inquilinos.

 

Debido a las dificultades que muchas personas tienen para acceder a una vivienda propia, una porción importante de la población se ve en la necesidad de alquilar. Actualmente, alrededor de un tercio de los habitantes de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se encuentra en esa situación.

 

Sin embargo, también es dificultoso poder ingresar a un contrato de alquiler: se exige como garantía una propiedad en CABA o, en el mejor de los casos, en la Provincia de Buenos Aires; las comisiones inmobiliarias que se deben pagar son muy altas y suelen triplicar lo que establece la Ley N°23.091 de alquileres; a eso se le suma el pago de un depósito y la cuota entrante, con la cual se deben pagar cuatro alquileres juntos.

 

Por estas razones, es necesaria la elaboración de un plan de acción que busque revertir los abusos de un mercado que especula con un derecho fundamental: el de la vivienda. Es así que en vistas a avanzar con un proyecto de ley que genere una relación más justas entre inquilinos y el mercado inmobiliario, surge la Primera encuesta de inquilinos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a partir de una iniciativa del legislador porteño Fernando Muñoz, con el propósito de relevar las opiniones de quienes alquilan en la ciudad.

 

El presente documento exhibe algunos datos preliminares resultantes de la encuesta, de la cual ya participaron hasta el momento más de 500 personas y que actualmente sigue disponible para que toda la comunidad la responda.

 

Objetivo General

El objetivo general del informe es determinar las problemáticas y opiniones de los inquilinos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

 

Objetivos específicos

  • Conocer el perfil sociodemográfico de los inquilinos de la Ciudad de Buenos Aires.
  • Obtener información sobre el tipo de alquiler predominante a la hora de alquilar por parte de los inquilinos.
  • Recolectar información sobre el conocimiento de la Ley de alquiler vigente.
  • Indagar sobre la percepción de posibilidad de acceso a una vivienda propia.
  • Conocer la percepción de responsabilidades sociales y gubernamentales de la situación de los inquilinos y la percepción de posibilidad de mejora.

 

Metodología

El lunes 10 de noviembre de 2014, a través de una plataforma de encuestas online, se hizo pública la Primera encuesta de inquilinos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a la cual se puede acceder en el blog diputadofernandomunoz.blogspot.com

La muestra no es probabilística, sino que se compone de todas las personas que por su propia voluntad respondieron la encuesta en su totalidad hasta el momento de realizar este informe (500 casos aprox.). El presente documento exhibe los daros preliminares resultantes, ya que actualmente la encuesta sigue vigente.

El cuestionario consta en total de 14 preguntas (de las cuales las dos primeras, nombre y mail, son optativas), que inquieren sobre la edad y barrio de residencia de los inquilinos, si alquilan mediante inmobiliaria o a dueño directo; el mayor problema al alquilar; conocimiento de la Ley de alquiler vigente; porcentaje del sueldo destinado al alquiler; percepción de posibilidad de acceso a una vivienda propia; responsabilidades sociales de la situación de los inquilinos y percepción de posibilidad de mejora.

 

Conclusiones preliminares:

  • Casi el 60% de los inquilinos alquila mediante una inmobiliaria.
  • Los problemas al alquilar que fueron nombrados mayoritariamente por los inquilinos corresponden a las comisiones que pagan, al monto del alquiler y a la garantía exigida.
  • Respecto de la percepción sobre el principal responsable de la problemática de los inquilinos, el Estado aparece en primer lugar con el 40,5%,  seguido de las inmobiliarias con el 38,3%.
  • Casi el 70% de los inquilinos desconoce la Ley de alquileres  vigente.
  • Alrededor del 60% de los inquilinos destina entre el 30% y el 40% de su sueldo en el gasto de alquiler.
  • Más de 45% destina entre el 30,7 y el 50 por ciento de su sueldo al pago del alquiler.
  • Más del 70% de los inquilinos considera que no puede acceder a una vivienda propia.
  • En relación con cómo se podría mejorar su situación, en primer lugar los inquilinos respondieron “creando una oficina pública que regule los contratos”, seguido con poca diferencia de “regulando a las inmobiliarias” y en tercer lugar, “cambiando la ley de alquileres”.

 

 

PROYECTO DE LEY

Artículo 1º: Establézcase para todo corredor inmobiliario, que se dedique a la intermediación de locación de inmuebles destinados a vivienda, la obligación de incluir en el local el texto completo de la ley nacional nº 23.091 y el texto completo del artículo 57 de la ley Nº 2340 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.-

Artículo 2º: Los carteles mencionados en el artículo 1º deberán situarse  en los accesos a los locales, en lugar adecuadamente visible y de manera destacada.-

Artículo 3º: La Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor será la autoridad de aplicación de la presente ley.-

Artículo 4º: La Autoridad de Aplicación ante el incumplimiento de lo prescripto en los artículos precedentes, aplicará las sanciones previstas en la Ley 757, de la Ciudad de Buenos Aires.

Artículo 5º: Comuníquese, etc.-

FUNDAMENTOS

 

Sra. Presidenta:

El alquiler de inmuebles destinados a vivienda es un tema que preocupa a gran parte de los habitantes de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Según el Censo 2010, la ciudad cuenta con 2.900.000 habitantes. Cerca de 450 mil de esas personas son inquilinos de departamentos y la cifra puede llegar a elevarse a un millón de personas si se le suma el alquiler informal de las piezas de hoteles o pensiones y las casillas en las villas miserias.

El primer hecho que deseamos destacar en esta fundamentación, es que según encuestas realizadas, una inmensa mayoría de quienes se presentan en una inmobiliaria, desconocen las normas que reglamentan los contratos de locación y los derechos que los amparan. Es a partir de esta realidad que hemos preparado esta iniciativa.

Entidades que agrupan inquilinos, como Inquilinos Agrupados, reclaman que los contratos de alquiler residencial, de dos años, se extiendan a tres para no tener que volver a pagar comisión inmobiliaria y se quejan de la exigencia de garantía para alquilar entre otros factores que imposibilitan el acceso a la vivienda. También expresan su queja por el abuso de las inmobiliarias en el cobro de la comisión por su intermediación ya que la ley de creación del Colegio profesional de corredores inmobiliarios (CUCICBA), la 2.340, establece que la comisión que debe cobrar una inmobiliaria en un contrato de alquiler es del 4,15 por ciento del valor total de los dos años de contrato, que es menos de un alquiler, pero en la realidad terminan cobrando dos alquileres y medio, en clara violación a la normativa vigente.

El objeto del presente proyecto de ley es evitar que los vecinos que alquilan  gasten más de lo debido para concretar el contrato de locación que permitirá el acceso a su vivienda y para ello creemos indispensable el conocimiento de las leyes que rigen la materia y que los protegen de los abusos de quienes lucran en exceso con la necesidad de las familias.

Por los motivos expuestos solicito la aprobación del presente proyecto de ley.

 

PROYECTO DE LEY

ARTICULO 1°. Crease en el ámbito de la Defensoría del Pueblo, la Oficina de Atención a Inquilinos,  que tendrá por objeto el asesoramiento y defensa de los inquilinos de locaciones residenciales y residentes en hoteles familiares y pensiones de la ciudad de Buenos Aires.

ARTICULO 2°: La Oficina será coordinada por el Defensor del Pueblo.

ARTICULO 3°: La Oficina de Atención a Inquilinos tendrá como funciones:

  1. Prestar asesoramiento jurídico gratuito a los inquilinos en la relación locativa con el propietario y/o inmobiliaria.
  2. Promover la participación de la Ciudad en la protección de los derechos de los inquilinos.
  3. Ofrecer una instancia de conciliación voluntaria para problemas suscitados entre inquilinos, propietarios e inmobiliarias.
  4. Recibir reclamos de inquilinos, derivados de los respectivos contratos de locación.
  5. Recibir reclamos y prestar asesoramiento jurídico a los residentes de hoteles familiares y pensiones por problemas suscitados en la relación contractual con los propietarios y/o administradores de dichos establecimientos.
  6. Promover la participación de  asociaciones que nucleen a inquilinos y residentes en hoteles familiares y pensiones.

ARTÍCULO 4°: La Oficina creará un registro voluntario de inquilinos y propietarios con el fin de:

  1. Receptar ofertas de propietarios en un registro zonificado de los inmuebles destinados a arrendamientos de vivienda.
  2. Realizar un registro de personas aspirantes a arrendar un inmueble dentro del radio de la ciudad.

 

Artículo 5°: La oficina realizará acciones de concientización sobre los derechos de los inquilinos y producirá informes periódicos sobre sus actividades que contengan indicadores de cumplimiento de los servicios de la Oficina.

 

 

Articulo 6º: A los fines del cumplimiento de la presente ley, anualmente el Presupuesto General de Gastos y Cálculo de Recursos, preverá la partida presupuestaria correspondiente.

 

ARTICULO 7°: Comuníquese, etc.

 

FUNDAMENTOS

Sra. Presidenta:

Los cada vez más crecientes requisitos hacen que día a día sea más difícil acceder a un alquiler. La garantía de vivienda ubicada en la ciudad de Buenos Aires y muchas veces  de familiar directo como excluyente, por ejemplo, hace que una persona o familia que quizás económicamente podría acceder a un alquiler deba terminar viviendo en una villa o en un hotel familiar o pensión.
Aún si se pudiera superar este paso, los montos de los alquileres y expensas comprometen más del 40 por ciento de los salarios, y el dinero que hay que entregar para poder ingresar a la propiedad puede llegar hasta los seis meses de alquiler entre adelantos, depósito y comisión tornando sumamente onerosa la posibilidad de acceso a vivienda digna.
De 1.150.000 hogares que hay en la Capital, un tercio son ocupados por inquilinos y hay 250.000 personas viviendo en villas, hoteles e inquilinatos; en tanto se estima que existen 150.000 viviendas ociosas.

 

Ante este problema colectivo el Estado no puede permanecer ajeno a la situación escudándose en la libertad de contratación o libertad económica, sino que debe intervenir procurando garantizar derechos humanos y sociales consagrados. La protección del derecho a la vivienda digna, reconoce su fuente en los artículos 14 bis y 75 inciso 22 de la Constitución Nacional (Pacto Internacional de Derechos Económicos y Culturales, artículo 11:1; Declaración Universal de Derechos Humanos, artículo 25 inciso 1; Declaración Americana de Derechos y Deberes del Hombre, artículo XI; Convención Internacional sobre la Eliminación de todas las formas de Discriminación contra la Mujer, artículo 3; Convención de los Derechos del Niño, artículo 27 inciso 3); Convención Americana sobre Derechos Humanos, artículo 26); tales articulados ponen de manifiesto la preeminencia de la vivienda como bien de uso por sobre su rol como bien de lucro. Además, la Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires es clara en su mandato al establecer en el Art. 31°, capítulo 5°, el derecho a una vivienda digna y un hábitat adecuado y exigiendo resolver progresivamente el déficit habitacional.

 

Por ello, es necesario que el estado intervenga en la dinámica del mercado inmobiliario, tratando de modificar estas tendencias que tienen efectos sociales negativos.

El Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires cuenta con plena autonomía para tener  mayor incumbencia en toda cuestión de índole social, siendo las locaciones urbanas una cuestión central y que afecta cada vez más a una mayor cantidad de hogares. Además, avanzar en esta problemática social, ubica a la ciudad en sintonía con una tendencia mundial que reconoce –cada vez más- la importancia de regular e intervenir en el mercado de alquileres.

Oficinas de atención a la problemática en cuestión ya se pusieron práctica en numerosas ciudades argentinas y del exterior como ser Madrid, Barcelona, Roma, Santa Fé, Casilda, La Plata, entre otras.

 

Por los motivos expuestos solicito la urgente aprobación del presente proyecto de ley.

 

 

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1 Comentarios en este artículo

  1. agustin bulo Dijo:

    Señores Revista Mi barrio

    Las dificultades acuciantes que padecen los que carecen de vivienda digna y adecuada no se resuelven con oficinas burocráticas montadas en la línea de kioscos o empresas familiares con el fin de hacer política con la necesidad de tantos. Por el contrario requiere de una estrategia de desarrollo de un nuevo paradigma en las locaciones urbanas para vivienda y de una participación activa tanto del Estado como de la iniciativa privada en emprendimientos inmobiliarios de características sociales. Atacar a propietarios e intermediarios convirtiéndolos en enemigos, no generar organización social con capacidad de movilización y agitar mediáticamente el mercado no favorece las condiciones objetivas de los inquilinos.

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